不動産投資のはじめ方！

投資に興味がある方なら、誰もが不動産投資についても調べたことがあると思う。不動産投資は大きな資金を動かすことで、月に1,000万円以上の収入を得ることも可能だ。

では、不動産投資では具体的にどのような流れで賃貸収入を得ることができるのだろうか？私は不動産投資についてはド素人なので、実際に不動産投資に取り組んでいる友人に聞いた話を紹介したい。不動産投資で得られる利益や不動産投資のリスクについて実際の不動産投資家の話を参考にしたい方は以下の記事を読んでみてね。

不動産投資経験者が考える不動産投資とは？

投資用不動産を探す

不動産投資は投資金額も高額になることが多いため、投資用不動産を選ぶときは慎重に選びたいもの。だからこそまずは投資用不動産を見る目を養うことが大切になる。いくつもの不動産情報に触れることで、見る目を養っていきたい。

投資用の不動産情報を探す方法は大きく分けると3つある。

• 不動産会社の提供している情報で探す（ネット、新聞、広告、雑誌）
• 不動産会社の営業マンに自分の欲しい物件の条件を提示して探す
• 不動産業者以外の誰かから情報をもらう

まずはあなた自身でネット・新聞折込・郵便受けに投函される不動産チラシ等に目を通し、新築・中古・戸建・共同住宅分け隔て無くそれらの物件の中からもし１つ選ぶとしたらどれを選ぶか検討してみる。ゲーム感覚で構わないので自分なりの価値観と判断力で物件を見比べていくんだ。

様々な物件情報に目をとめながら、購入したいと感じる物件への基準を少しずつ固めていきましょう。例えば、「できるだけ高利回り」や「空室リスクがほぼなし」や「場所が良い」など、最初は漠然とした物件へのこだわりだけで十分です。

ここでは数多くの物件情報に目を通すことで、物件を見る目を養うことが大切になる。様々な物件を見ると早く購入したくなる気持ちが湧くけど、そこはグッと我慢して情報に目を通すことに専念しよう。同時に興味が沸いた物件は不動産会社に連絡して、実際に見学までする。この時に大切なのは物件の内容以上に、不動産会社の営業マンが誠実かどうかを見極めること。

不動産物件はどのように物件探しを始めたとしても、最終的には不動産会社を通して物件を購入することになる。従って不動産会社及びその担当営業マンが誠実かどうか、優秀かどうかを見極める目が極めて重要なんだ。私の友人は以前、不動産投資で詐欺ともいえる会社に出会って危うく騙されるところだった。詳しくは以下の記事に書いている。

不動産投資詐欺の体験談・・・

悪徳不動産会社と契約した後で問題が表面化しても、非常識な不動産会社は知らぬ存ぜぬで何もしてくれまい。それどころか、契約も含めて悪徳不動産会社が有利になるように仕向けられている。100戦練磨の悪徳会社に素人が挑むのはとても困難だし、そのような会社はもちろん法的なところも全てクリアしながら悪いことをやっている。不動産営業マンは基本的に信用しないほうが良い。もちろん誠実な人もいるよ。

不動産投資物件を探すときのポイント

不動産投資物件を探すときに大切なポイントは以下の3点。

• 良い不動産会社と営業マンを見る目を養う
• 納得のいく物件選びの基準を作り、良い物件を見る目を養う
• 投資用不動産物件の情報には常に目を通す

つまり、会社と人と物件を見る目を養おうということだ笑。シンプルだが不動産投資で成功するためにはそれが王道だ。多くの不動産会社と営業マンに会い、物件を見ることで見る目が養われていく。そして、不動産について信頼して相談できる不動産投資家の師匠がいるとかなり安心だ。間違っても見る目を養う期間に購入してはいけない。

営業マンは営業のプロです。「こんなに高利回りのいい物件は他にありません。」、「本来なら私が買いたいくらいです。」、「他にも4名ほど購入を検討されていて、早い者勝ちです。」などなど魅力的な言葉で巧みに契約を迫る。

はじめて不動産投資をされる方は最初から購入しないと決めるぐらいの気持ちで営業マンに合ってほしい。知り合いに不動産投資家や不動産関連の仕事をしている友人などがいる方は、そのような方にも相談してくださいね。不動産投資は何よりも最初の物件が大切。ここで失敗すると銀行借入れは難しくなり、挽回すらできなくなる。

事業計画を立てる

投資用不動産で銀行借入れを行う際はまず事業計画を立てることになる。事業計画とは簡単に言ってしまえば不動産投資による収入と支出を事前にはっきりさせ、どのくらいの収益を生み出すかを明らかにすること。収入は家賃収入とイコールになるのですぐにわかるよ。問題は支出。急な補修費用といった予測が難しい費目はさておき、確実に計算にいれておかないといけないものを並べると以下の通りとなる。

• ローンの支払い
• 不動産会社への手数料
• 不動産管理会社への管理手数料
• 火災保険料
• 不動産取得税
• 固定資産税
• 家賃収入に対する所得税

などなど。分譲マンションを購入した場合を例に説明すると、 ローン支払いは、「不動産投資ローン」と言う種類のローンになり、金利も住宅ローンより高くなる。Ｈ２９年８月現在２％～３％程度の金利が主流となる。マンション販売仲介不動産会社への販売仲介手数料は３０００万の物件を購入すると約１００万円くらいだよ。マンション管理会社への管理手数料は月１００００円程度になる。マンション管理組合への修繕積立金＆管理費は、月２００００円程度。

火災保険料については、分譲マンションは戸建に比べると安く加入できる。年間１００００円程度なのでそれほど高くはない。不動産取得税は不動産を取得した年だけの支払いで３０００万の建物で５０万円程度となる。固定資産税は年４回に分けて市町村に支払うけど３０００万のマンションで年間約１０万円かかる、地方だと６万円だったり安くなるんだ。

家賃収入に対する所得税は家賃以外の収入と合算されて税率が決まるので、課税所得３３０万円以下なら税率は１０％になる。ざっくりとした計算では家賃の１割が所得税になるよ。

所得税に関しては、実際に「収入」から「経費」差し引いた「利益」が課税の対象になるから上手に「費用」を計上することで「税金」を安くする事もできる。不動産投資は「節税」も結構しやすいんだ笑。収支の概要はイメージできたかな？ちょっとわかりにくいね・・・

たとえば３０００万円（建物部分２５００万円・土地部分５００万円）の新築分譲マンションを１室購入したとする。年間の収入と支出は以下の通りだ。

※初年度は支出に仲介不動産会社への手数料100万円と不動産取得税50万円の合計150万円が別途出ていくので赤字という計算になる。

上記の計算でいくと表面利回りは、年間収入（216万）÷購入価格（3000万）で年間7.2％。悪くないように見えるけど、実質利回り（管理費、保険、税金などを入れた利回り）を計算してみると、年間収入（216万－29万）÷購入価格（3000万）で年間6.2％となる。

通常、不動産会社は表面利回りを提示しているところがほとんどだ。そのため、不動産を購入する前には事業計画を立てて、実質利回りや空室リスクなども検討することが大切だよ。

事業計画を立てるポイント

事業計画を立てるポイントは、収入と支出のバランスを見て少しでも収入が上回るように計画を立てる事だ。悪徳不動産業者の中には、想定できる収入を大きく見積もったり、支出を隠すところもある。さらには家賃を高めに設定して住民が住んでいるように見せかけ、利回りが高いように見せるところもある。正直、売るためなら何でもやるところもある。

もちろんすべての不動産業者が悪徳なわけではないけど、自分自身で計画を立てることは必ず必要だよ。また、余りに楽観的な計画を立ててしまうと後々返済が滞ってしまうような事もあり得るので、計画はある程度厳しい設定で行うようにしよう。

不動産ローンの事前審査

事業計画と平行して、実際は事業計画を立てる前から進めておかなければいけないのが「融資の準備」だ。地元にある都市銀行、地方銀行、信用金庫だけでなくネットでも無店舗型の銀行が不動産投資ローンを扱っている。どの金融機関にするかは、車や電化製品のように買った後のアフターサービスが必要になる事もないからストレートに金利で比較したらいいよ。後は金融機関が皆さんに貸してくれるか否かという問題だけになる。

金融機関にはあなたが開始する不動産投資の事業計画や給与所得、所有する土地の情報も一緒に提供することになる。給与所得が少なかったり、詳細まで詰めた事業計画を作っておかないと、融資条件が厳しくなることもあるよ。

銀行はシビアに「収益が挙がらなさそうな物件や、返済が滞る危険性がありそうな物件」かどうかを判断する。また、物件のリスクだけでなく借り手であるあなたに対してのリスクも見極めている。審査が有利に運びそうな情報は積極的に提供するようにしよう。

不動産会社と売買契約

ローン審査が無事に通るといよいよ売買契約手続きに移る。この手続きを行えば投資用不動産物件はあなたのものとなる。この手続きは不動産会社の用意した「重要事項説明」や「契約内容説明」の内容を営業マンと一緒に確認していき、内容に問題がなければ最後に印鑑を押して終わりという感じで極めて事務的に進んでいく。これらの書類の内容は至って常識的な不動産売買に関する決まり事が書かれているけど、念のためしっかりと確認しておきましょう。私としては事前に契約書に目を通し、疑問点は契約する前に確認したほうが良いと考えている。

また、遅くともこの時までに「手付金」を支払い、あなたが買おうとしている物件を他の誰かに取られないように不動産会社にキープしてもらわないといけない。それは売主に「急に気が変わったから売るのや～めた。」と言わせない為の意味合いもある。「手付金」は金融機関からの融資とは別に自分で現金を用意する必要がある。現金で不動産会社に支払うか、指定された不動産会社の銀行口座への振込みになる。金額の相場は物件価格の１０％～２０％と言われているけど、実際の手続きでは手付金は「１００万円」とする事が多い。多少の金額なら営業マンと交渉して上げ下げする事もできない事はない。

とは言え、現金を１００万円準備できなければ契約手続きができない事も事実なので、頭金とは別に必ず１００万円くらいは準備しておこう。

不動産会社と売買契約をむすぶポイント

特に不動産投資に慣れていない方は、契約書を読むのも一苦労だ。基本的には当然の内容しか書かれていないけど、もしも不利になるような内容があると後から問題となるので、しっかりと確認する必要がある。

可能であれば「マンション近隣の治安は問題ないか？」とか「ゲリラ豪雨が降った場合に駐車場に浸水するような事はないか？」、「ゴミはいつ、どのように出すルールなのか？」といった実際に物件に入居者が入った後で起こりそうなトラブルのＱ＆Ａは事前に確認した方が良い。

不動産物件の引き渡し

ついにあなたのものとなった物件のカギを受け取る日がやってきた。カギの引渡しが行われた瞬間に物件はあなたの所有物になり「夢が１つ叶った！」と思わず顔がにやけてしまうかもしれないけど、同時に責任もついてくる事になりますからご注意を笑！

カギを受け取り物件の管理責任があなたに移った後はその物件に生じた問題はあなた自身で解決することになる。カギを受け取る時までに火災保険をかけておかないと、万一引き渡し直後のピカピカの部屋が火災で黒こげになってしまっても、誰も修復費用は払ってくれない。

さて、カギを受け取ったらデジカメ片手に部屋を確認しよう。まずは手始めに建物の概観を１枚パシャっと撮ったら、部屋の隅々までたくさん撮りまくる。

なぜ撮りまくらないといけないかと言いますと、記念になるというだけでなく、賃貸入居者を募集するに当たって管理をお願いする不動産会社からデータ提供を求められる可能性があるからだ。また、写真を撮りまくるだけでなく、設備類の不具合（歪んでいて戸がしっかりしまらない、水道の蛇口が硬い、電気がスイッチを入れても点かない等々）も確認しておこう。

なお、中古物件を購入するときは「現状引渡し」という条件がついている場合がある。それは「値段は安く設定しておくけど多少の不具合は我慢してね。それが嫌なら買わないか、あるいは買った後で自分で修理してね。」という意味なので、中古物件は入念に不具合を確認しないといけない。

そして、もし生活するのに不自由と感じるような不具合があればすぐに修理しておかないと、入居者がいつまで経っても決まらないという事になるかも・・・。

ローン契約とお支払い

契約手続きが終わると最終仕上げの購入代金の支払いとなる。数千万円の超高い買い物だけど、安心して下さい！もちろんジェラルミンケースに多額の現金を入れて持ち運んだりする必要はない。

振込み期日を融資してくれる金融機関に指定しておけば、その日に合わせて金融機関は直接売主の指定口座に売買代金を振り込んでくれる。ローン支払い開始時期は金融機関との相談事で決まるけど、融資が実行された翌月もしくは翌々月になる場合が多い。運が良ければこの時点で入居者が決まり、入ってくる家賃をローン支払いに当てることができる。入居者が決まらず家賃が入ってこない状態の場合はローン支払いの金額は持ち出しになる。

場合によっては半年ほど入居者が決まらない場合もあるよ。一番早く決まる可能性が高いのは２月・３月頃に入居の募集をかけて春の転勤シーズンで転居先を探している人に選んでもらうパターンだ。「半年以内に入居者が決まればいいか。」くらいののんびりした気持ちでいられるような事業計画を立てておかれる事をお勧めする。

また、不動産管理会社についても入居付が得意なところを選んでいると入居者が決まりやすくなる。ここは管理会社を選ぶ時の最も大切なポイントにってくる。

どっちにしろここまで来たら、事業計画通りに進めていくだけだ。あまりにも入居者が決まらない場合は自分で住むという選択肢もああるけど、まずは管理会社に客付けを押したり、自分で客付けをしていく必要がある。最終的には不動産会社から家賃の値下げを打診されることもあるんだ。

賃貸収入or　不動産売却益

投資用物件への入居者が決まり、家賃が入り始めると「ああ、やっと家賃が入ってきた。これで一安心。」という気分に浸れる。そして毎月家賃が振り込まれている事を銀行通帳で確認する度に幸せな気分になるだろう笑。

ただ、不動産投資を始める時から考えておかないといけないのは「もしこの物件を売るとしたらいつがいいのか？」という事だ。もちろん売らずに最後まで所有してずっと家賃収入を稼ぎ続ける選択肢もある。だけど、もしあなたが新築建物を購入したとしても２０年、３０年経つと当然構造物は劣化してくる。そうなった場合には補修費用はあなたが負担しないといけないのだ。これは戸建だろうが共同住宅だろうが同じ。

毎月マンション管理組合に支払う修繕積立金は「エレベーター、廊下、階段」といった共有部分の補修に充てる積立金ですので、皆さんの「専有部分」である部屋の中の故障箇所の修理には基本的に使えない。だから、ある程度築後の年数が経つと必ず補修費用という出費が発生する。それを払ってでも物件を保有し続ける選択もあるけど、ある程度の年数が経過したら思い切って売却するという選択についても早い時期から検討はしておいた方がいい。

もちろん検討したからといって必ず売却しないといけない訳ではない。売却するつもりで色々と情報を日頃から集めておくと、きっと「売り時」が肌で感じられるようになるので、「その日」の為に準備は早目にしておく必要があるのだ。

ちなみに不動産は、所有期間が５年以下だと税率が３０％だけど、５年超だと半分の１５％に下がる。だから基本的には最低でも５年は持っておいた方がいい。ただし、現在は不動産バブルなので、不動産価格が高いうちに売り抜けるという選択肢もある。この辺は経営感覚が問われるところだけど、満足いく物件であれば5年以上の保有が得策だ。あとは、所有物件の周りの環境の発展具合や人口の増え方、減り方などを検討して売り時を決めてもいい。

不動産投資のはじめ方まとめ！

不動産投資は物件を見る目と不動産会社を見る目が養われると、とても高利回りの投資になる。不動産投資はなるべく多くの物件に目を通し、これだと思ったものにだけ投資するように心がけてくださいね。不動産投資に成功した方の中には、年収１億円から10億円まで稼ぐ方もいる。そのような方は、地道に事業計画を立て、何度も物件を見て回って投資用不動産を選んでいる。

また、本当に優良な物件は不動産会社の関係者や社長が持っていくため、そのような知り合いを持つことができるととても有利になる。不動産関係者とつながりを持っていれば、なおさら不動産投資は成功しやすいのだ。まず様々な情報に目を通すことで、投資不動産物件を見る目を養ってくださいね！